Urbanisme à Neuilly-sur-Seine (92200) : ce qui s'applique à votre projet

Le règlement en vigueur porte en page de garde : « PLU approuvé le 21 novembre 2013 et modifié le 24 septembre 2015, le 20 décembre 2017, le 25 juin 2019, le 8 février 2021, le 29 juin 2021 et le 30 juin 2026 ».^[1] La ville indique qu'il est « en vigueur depuis le 1er janvier 2014 », et a mis en ligne le règlement modifié le 21 juillet 2026.^[4]

Sources : fiche et versions du document sur le Géoportail de l'urbanisme, délibération d'approbation.^[3][13][2]

La modification de 2026. Engagée par arrêté du président de l'établissement public territorial du 19 septembre 2025 et mise à disposition du public du 2 février au 4 mars 2026, elle a été approuvée sous le nom de « modification simplifiée n°7 (renommée modification simplifiée n°6 à l'issue de la procédure) ».^[14][2][15] Elle a notamment ajouté une règle pour les constructions existantes non conformes, limité les combles à un seul niveau habitable, réécrit la règle des linéaires commerciaux et ajouté un tableau de correspondance des destinations (p. 11, 12, 143).^[1][14]

Ce qui est en cours. La délibération de 2026 mentionne une autre « modification n°6 engagée antérieurement étant encore en cours de procédure », qui devient la modification n° 7. Son objet n'est pas publié dans les pièces que nous avons lues.^[2] Le PLU intercommunal de Paris Ouest La Défense a été prescrit le 27 juin 2023 ; « À terme, le PLUi se substituera aux 11 PLU communaux existants », mais aucune date d'arrêt ni d'enquête publique n'est annoncée.^[4][5][16]

Pour chaque dossier, nous vérifions sur le Géoportail et auprès de la ville qu'aucune version plus récente n'a changé la règle. Les dates relevées sont tenues dans la page Ce qui a changé.

Les délibérations des modifications de 2021 visent une délibération d'approbation « du 23 décembre 2013 » ; le règlement et la ville retiennent le 21 novembre 2013.^[2][1] Le règlement cite les articles de code « dans leur version au 1er janvier 2020 » (p. 7) : nous les relisons dans leur version en vigueur.

Règlement du PLU de Neuilly-sur-Seine (PDF)

« Le territoire couvert par le présent P.L.U. est divisé en 6 zones urbaines (U) » ; « Il n'existe ni zone naturelle ou forestière ni zone à urbaniser ou agricole » (p. 7).^[1] Les secteurs, leur intitulé et leur part de la surface communale :^[6]

Part calculée par nos soins sur la couche de zonage du Géoportail, 371,5 ha voirie comprise. Le secteur exact d'une adresse se lit sur le plan de zonage ; le pré-diagnostic l'indique.^[6]

Hauteur. Elle se mesure depuis « la cote médiane (moyenne entre le point le plus bas et le point le plus haut) du niveau du trottoir au droit de l'alignement », ou depuis la cote de casier du PPRI quand une partie du terrain est plus basse (p. 148). En UD, elle ne dépasse pas non plus la distance à l'alignement opposé (p. 109).^[1]

Baies principales. Une façade qui éclaire une pièce de séjour, de sommeil ou de travail s'écarte bien plus des voisins qu'un mur aveugle : 12 m au moins en UDb, UDc et UCa (p. 73, 102, 142).^[1]

Emprise et jardin. 36 % d'emprise en UDb, UDc, UB et UCa ; 80 % du terrain non bâti planté en UD et UB, avec deux arbres de haute tige par 100 m² (p. 54, 64-65, 81, 107, 118).^[1]

Bonus pour l'habitation. « Sur tout le territoire communal », gabarit, hauteur et emprise peuvent être dépassés de 20 % pour agrandir ou construire un logement, sans créer plus de 20 % de surface de plancher en plus de l'existant (p. 10), comme le permet l'article L. 151-28 du code.^[1][18]

Existant non conforme. Depuis juin 2026, l'autorisation « ne peut être accordée que pour des travaux qui n'aggravent pas la non-conformité » ou qui sont sans effet sur elle ; les travaux d'amélioration énergétique restent possibles (p. 12).^[1]

À retenir aussi. Les cours anglaises sont interdites (p. 33, 57-59, 85, 111) ; les places de stationnement créées se font « à l'intérieur des constructions ou en sous-sol » en UA et UD (p. 37, 115) ; un ravalement ne peint ni la pierre de taille ni la brique (p. 111).^[1]

Règlement du PLU, pages imprimées entre parenthèses.^[1] La hauteur se mesure depuis la cote médiane du trottoir, ou depuis la cote de casier du PPRI quand le terrain est plus bas. Les bandes de 15 m, les marges de reculement et les bâtiments « référence » se lisent sur le plan de zonage : l'architecte les relève pour votre adresse lors de l'étude du projet.

La zone UE réunit 26 villas, allées, avenues et squares, chacun avec sa planche graphique : l'implantation, l'emprise et la hauteur de chaque lot y sont dessinées, du rez-de-chaussée à R+5 (p. 121 à 127 et planches).^[1] Les constructions y sont « exclusivement réservées à l'habitation résidentielle », la clôture se compose d'un mur bahut de 1,20 m au plus et d'une grille sombre, et le cahier des charges du lotissement s'ajoute au PLU (p. 121, 129).^[1]

Les 26 villas et la hauteur de chacune

• Bâtiments « référence » : hôtels particuliers et immeubles protégés au titre de l'article L. 151-19, signalés par une pastille sur le plan ; leur conservation peut être imposée et leur reconstruction à l'identique est exclue, sauf sinistre ou péril (p. 8, 113).^[1][17] Le plan du Géoportail compte 368 points de patrimoine bâti protégé.^[6]
• Arbres remarquables : 65 arbres listés en annexe du règlement, du cèdre du Liban de l'école Charcot au micocoulier du parc de la Folie Saint-James ; leur abattage n'est admis que pour raison phytosanitaire, avec remplacement (p. 10 et annexes).^[1]
• Espaces boisés classés : jardin Beloeuil, parc Saint-Dominique, parc de la Folie Saint-James, parc « Citroën » et plusieurs jardins privés (p. 64-65, 118).^[1]
• Cimetière ancien de la rue Victor-Noir : 30 chapelles et tombeaux protégés (annexes au règlement).^[1]

Travaux sur une maison ou un hôtel particulier en zone UD

La base Mérimée recense neuf immeubles protégés à Neuilly, dont deux classés, la Folie Saint-James et le temple de l'Amour.^{[9][19][20][21][22][23][24][25][26]}

Abords. D'après notre calcul sur le document des servitudes AC1 des Hauts-de-Seine, aucun périmètre délimité des abords ne touche Neuilly : sont dans les abords les immeubles visibles du monument ou en même temps que lui, à moins de 500 m. L'Architecte des Bâtiments de France y donne un accord qui lie le maire.^[27][28][29]

Site inscrit. L'arrêté du 23 avril 1990 inscrit « l'ensemble de quartiers urbains » de Neuilly, en deux secteurs ; d'après nos calculs, environ 114 ha, dont 72 % du secteur UDc.^[7][8] L'Architecte des Bâtiments de France y est consulté sur tout projet et donne un avis simple, sauf pour un permis de démolir ; les travaux ne commencent pas avant 4 mois à compter du dépôt.^[30][31]

Lire le guide du site inscrit et des monuments historiques

Inondation. Le PPRI de la Seine dans les Hauts-de-Seine, approuvé le 9 janvier 2004, modifié en 2017 pour une parcelle de Levallois-Perret puis le 11 juillet 2022, couvre environ 22 % de la commune d'après nos calculs.^[30][11][10] La carte de Neuilly comporte des zones A, B et C ; les cotes de casier vont de 30,20 à 30,60 m NGF.^[32] Le guide de la zone inondable.

Argiles. Sur 40 points testés dans la commune, l'API Géorisques indique une exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles pour 8 d'entre eux, à l'ouest et au sud-ouest ; le niveau à votre adresse figure dans le pré-diagnostic.^[33]

Carrières. Géorisques ne recense aucune cavité souterraine à Neuilly, et la commune n'a pas de plan de prévention des risques de mouvements de terrain.^[33]

Radon et séisme. Potentiel radon de niveau 1 ; zone de sismicité 1, très faible.^[33]

Sols. Un secteur d'information sur les sols concerne les anciens « Grands Garages de Bagatelle », 14 rue Ernest-Deloison.^[33]

Plomb et termites. Tout le département est classé en zone à risque d'exposition au plomb et en zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites (annexes, p. 158 du PDF).^[32]

Canalisations de gaz. Un arrêté préfectoral du 7 décembre 2015 institue des servitudes autour des canalisations de transport de matières dangereuses ; elles visent surtout les établissements recevant du public les plus sensibles et les immeubles de grande hauteur.^[30][1]

L'annexe du PLU reproduit le classement sonore des voies de l'arrêté préfectoral du 6 juillet 2000 : l'avenue Charles-de-Gaulle hors partie couverte, et le boulevard Bineau entre le pont de Courbevoie et le boulevard du Général-Leclerc, en catégorie 2, avec un secteur affecté par le bruit de 250 m ; les boulevards du Général-Kœnig, du Général-Leclerc et Bourdon, la rue d'Orléans, la rue de Villiers et l'avenue du Roule à partir de 50 m avant la rue de Chartres en catégorie 3 ; les boulevards Maurice-Barrès, Maillot, du Commandant-Charcot et l'avenue de Madrid en catégorie 4, sur 30 m.^[32] Nous vérifions pour chaque dossier qu'un classement plus récent n'a pas remplacé celui de 2000.

La ville reçoit les demandes sur son guichet unique en ligne : « Déposer sa demande en ligne (permis de construire, de démolir, certificats d'urbanisme, …) ». Elle y publie aussi l'affichage réglementaire des autorisations.^[12]

Guichet numérique de Neuilly-sur-Seine

Service instructeur : Direction de l'aménagement urbain et de l'habitat, 96 avenue Achille-Peretti, 92522 Neuilly-sur-Seine Cedex ; téléphone 01 40 88 88 92 pour les permis et certificats, 01 40 88 88 91 pour le ravalement ; urbanisme@ville-neuillysurseine.fr. Pour une déclaration préalable, la ville propose de prendre rendez-vous avec ce service.^[12]

Délais affichés par la ville : 2 mois pour une déclaration préalable, 3 à 6 mois pour un permis de construire, 3 mois pour un permis de démolir.^[12] Les délais légaux, à partir du dossier complet, sont de 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour le permis d'une maison individuelle et 3 mois pour les autres permis, un mois de plus dans les abords d'un monument.^[34][35]

L'Architecte des Bâtiments de France compétent pour Neuilly relève du secteur Nord de l'UDAP des Hauts-de-Seine, à Saint-Cloud, téléphone 01 46 02 03 96, sur rendez-vous.^[36][37]

Une extension ou une construction nouvelle donne lieu à la taxe d'aménagement : 1 011 € par m² en Île-de-France en 2026, avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² de l'habitation principale.^[38][39] À Neuilly, la part communale est de 5 % sur tout le territoire, par délibération du 17 novembre 2011 ; les parts départementale et régionale sont plafonnées à 2,5 % et 1 %.^[32][40] Le simulateur officiel donne le montant pour votre projet.^[41]

59 538 habitants en 2023, sur 373 ha.^[42][17] Sur 35 105 logements, 95,8 % sont des appartements et 2,5 % des maisons, soit 863 ; 52,5 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire, et 22,8 % ont 5 pièces ou plus. Plus d'un tiers des résidences principales datent d'avant 1946.^[42]

La plupart des projets portent donc sur un appartement ou un immeuble en copropriété : fenêtres, climatisation, ravalement, véranda sur une terrasse, réunion de lots. Les maisons et les hôtels particuliers, rares, concentrent les projets d'extension et de surélévation.