Surface de plancher, emprise au sol, surface taxable : comment les compter à Neuilly
Trois surfaces décident de votre dossier : la surface de plancher et l'emprise au sol fixent l'autorisation et le respect du PLU, la surface taxable le montant de la taxe. À Neuilly, la surface du terrain qui sert au calcul de l'emprise a aussi sa propre définition.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
La surface de plancher additionne les niveaux clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, au nu intérieur des façades, après déduction notamment des garages et des combles non aménageables. L'emprise au sol est la projection verticale du volume, « tous débords et surplombs inclus ».[1][2][3] La surface taxable compte, elle, les garages, les caves et les combles aménageables.[1][4] Pour ses propres règles, le PLU de Neuilly calcule l'emprise sur un terrain dont il retire les marges de reculement bordées par une bande de 15 m, l'alignement futur et les emplacements réservés (p. 144).[5]
Une maison en coupe
| Élément | Surface de plancher | Emprise au sol |
|---|---|---|
| 1. Pièces de plus de 1,80 m sous plafond | Compte | Compte |
| 2. Combles sous 1,80 m de hauteur | Ne compte pas | Dans la projection de la maison |
| 3. Garage clos | Ne compte pas | Compte |
| 4. Balcon en surplomb | Ne compte pas | Compte : « tous débords et surplombs inclus », au code comme au PLU de Neuilly |
| 5. Débord de toiture sans poteau | Ne compte pas | Exclu au code ; le lexique du PLU de Neuilly ne reprend pas cette exclusion |
| 6. Terrasse de plain-pied | Ne compte pas | Ne compte pas |
| 7. Cave d'une maison | Compte si plus de 1,80 m sous plafond | Sous la maison |
D'après les articles R. 111-22 et R*420-1 du code de l'urbanisme, la fiche officielle et le lexique du PLU de Neuilly (p. 144).[2][3][1][5] Pour la cave, la déduction ne vise que les caves et celliers « desservis uniquement par une partie commune ».[2]
La surface de plancher
[2]« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : »
- de l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
- des vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
- des surfaces aménagées pour le stationnement, rampes et aires de manœuvre comprises ;
- des combles non aménageables pour l'habitation ou une activité ;
- des locaux techniques d'un immeuble autre qu'une maison individuelle ;
- des caves et celliers desservis uniquement par une partie commune ;
- de 10 % des surfaces d'habitation, quand les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Pour une maison individuelle, seules les cinq premières déductions jouent.[1] La surface de plancher décide entre déclaration et permis, et fixe le seuil de 150 m² du recours à l'architecte.[1][6]
L'emprise au sol
Le code définit l'emprise au sol, « au sens du présent livre », comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » ; les ornements, les marquises et les débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus.[3] Cette définition sert aux seuils de déclaration et de permis.
Le lexique du PLU reprend : « L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » (p. 144). Les articles de zone préviennent : « Cette définition est différente de celle prise en compte pour le champ d'application des permis de construire et de recours à l'architecte » (p. 27).[5] Une piscine, une pergola ou un abri de stationnement sont des « constructions » au sens du lexique (p. 143).[5]
La surface de terrain qui sert au calcul
Pour appliquer les 36 % de l'UDb ou les 55 % de l'UAb, le PLU retire de la surface du terrain « les surfaces situées en avant de l'alignement futur », « les marges de reculement bordées par une bande constructible de 15 mètres figurée au plan de zonage » et « les surfaces grevées par une servitude d'alignement ou un emplacement réservé » (p. 144).[5] Le plan de zonage porte une centaine d'emplacements réservés de voirie.[8] Un terrain touché par un élargissement de rue perd donc une part de son droit à construire.
La surface taxable
« La surface de plancher fiscale, appelée surface taxable, diffère de celle définie à l'article L. 111-14 » : seules trois déductions sont admises, l'épaisseur des murs autour des ouvertures, les vides et trémies, et les surfaces de 1,80 m de hauteur ou moins.[4]
- Les surfaces de stationnement closes sont taxables.[4]
- Les caves et celliers annexes à des logements sont compris dans la surface taxable.[4]
- Des combles « totalement non aménageables » ne constituent pas une surface imposable.[4]
Un garage clos de 20 m² ne crée donc pas de surface de plancher, mais 20 m² de surface taxable.[2][4]
Questions fréquentes
Une mezzanine compte-t-elle dans la surface de plancher ?
Quelle surface de terrain retenir pour les 36 % d'emprise ?
Celle de l'unité foncière, moins les surfaces situées en avant de l'alignement futur, les marges de reculement bordées par une bande de 15 m du plan et les surfaces grevées par une servitude d'alignement ou un emplacement réservé (p. 144).[5] La contenance cadastrale n'est qu'un point de départ.
Quelle surface retenir quand surface de plancher et emprise au sol diffèrent ?
Les seuils de déclaration et de permis portent sur l'une ou l'autre : il suffit que l'une des deux dépasse le seuil.[10]
Voir aussi
Extension
Déclaration ou permis selon la surface ; 36 % d'emprise, 80 % planté et 12 m des voisins en UD.
Taxe d'aménagement
1 011 €/m² en 2026, part communale de 5 % à Neuilly, abattement, déclaration : le calcul.
Hôtel particulier (zone UD)
36 %, 80 % planté, 12 m des voisins, bâtiments « référence » : agrandir en zone UD.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, le délai et le recours à l'architecte.
Sources consultées (10)
- [1]service-public.fr, fiche F2868 « Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable », vérifiée le 27 novembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2868. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]Code de l'urbanisme, article R111-22, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031721274. Consulté le 23 octobre 2026.
- [3]Code de l'urbanisme, article R*420-1, version en vigueur depuis le 1er avril 2014. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028678466. Consulté le 23 octobre 2026.
- [4]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [5]PLU de Neuilly-sur-Seine, pièce n° 4 : règlement et annexes au règlement (pages imprimées entre parenthèses dans le texte), version de la modification simplifiée n° 6 approuvée le 30 juin 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [6]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]PLU de Neuilly-sur-Seine, notice de présentation de la modification simplifiée n° 6, dossier 92051_PLU_20260630. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [8]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : zonage, prescriptions et informations du PLU de Neuilly-sur-Seine (partition DU_92051) ; surfaces calculées par nos soins, voirie comprise. apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba?partition=DU_92051. Consulté le 26 octobre 2026.
- [9]service-public.fr, fiche F37923 « Mezzanine ou étage supplémentaire : faut-il une autorisation d'urbanisme ? », vérifiée le 5 décembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37923. Consulté le 23 octobre 2026.
- [10]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
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