Construire en zone inondable à Neuilly-sur-Seine : l'île de la Jatte et les bords de Seine
L'île de la Jatte, les bords de Seine des boulevards Kœnig, Leclerc et Bourdon, une partie des quartiers Saint-James et Madrid : à Neuilly, le PPRI de la Seine couvre plus d'un cinquième de la commune. Ses règles s'ajoutent à celles du PLU.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
Neuilly-sur-Seine est couverte par le PPRI de la Seine dans les Hauts-de-Seine, approuvé le 9 janvier 2004 et modifié le 11 juillet 2022, sans changement du zonage.[1][2] D'après nos calculs, son enveloppe couvre environ 84 ha, 22 % de la commune, dont 88 % du centre de l'île de la Jatte.[3] La carte de Neuilly délimite des zones A, B et C ; la cote de casier y va de 30,20 à 30,60 m NGF.[4] En zone B, « La cote de tout plancher nouvellement créé, à quelque usage que ce soit, doit être située au-dessus de la cote de casier ».[2]
Où s'applique le PPRI à Neuilly
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La carte réglementaire de Neuilly, annexée au PLU, distingue la zone A, « à forts aléas et zone à préserver pour la capacité de stockage de la crue », avec une « marge de recul de 30m au maximum à partir de la crête de berge » ; la zone B, « centre urbain » ; la zone C, « zone urbaine dense » ; et des îlots « hors submersion ». La zone A borde les deux rives et les pointes de l'île ; la zone B s'étend sur la bande riveraine ; la zone C occupe le centre de l'île de la Jatte.[4]
| Secteur | Part dans le PPRI |
|---|---|
| UCa, centre de l'île de la Jatte | 88 % |
| UCz, ancienne ZAC de la Grande Jatte | 61 % |
| UCb, berges sud-est de l'île | 42 % |
| UL, loisirs de l'île | 34 % |
| UDc, Saint-James et Madrid | 30 % |
| UDb | 24 % |
| UDa | 15 % |
| UE, villas | 15 % |
Calcul du 26 octobre 2026 sur l'enveloppe du PPRI et la couche de zonage publiées sur le Géoportail.[3][5]
La cote de casier
La carte de Neuilly porte sept cotes de casier, de 30,20 à 30,60 m NGF : les plus basses vers Levallois-Perret, les plus hautes vers le pont de Puteaux.[4][3] Ces cotes « sont exprimées dans le système NGF 69 dit normal. La différence avec l'ancien système NGF dit orthométrique est de 34 cm ± 2 cm ».[2] Le PLU, lui, définit le NGF en « altitude orthométrique » (p. 150).[6] Avant de comparer un plancher à la cote, le géomètre rattache le plan au système de la carte du PPRI.
- 1Planchers nouveaux au-dessus de la cote de casier.
- 2Entre le terrain et la cote : seulement des surfaces limitées, qui ne sont pas des logements, sauf duplex et amélioration des logements existants en zone B.
- 3Sous-sol de stationnement : cuvelage étanche admis jusqu'à 2,5 m sous la cote de casier.
- 4Au-delà, hors îlots hors submersion, le sous-sol doit rester inondable, pour stocker la crue et équilibrer les pressions.
- 5La Seine et la berge ; la marge de recul de la zone A se compte depuis la crête de berge.
Règlement du PPRI modifié en 2022, règles d'urbanisme et de construction (p. 14 à 22 sur 27).[2]
Quand une partie du terrain est plus basse que la cote de casier, la hauteur des constructions se mesure à partir de cette cote, et non du trottoir ; les niveaux partiellement enterrés ne comptent pas s'ils dépassent la cote de 1,50 m au plus (p. 148).[6] Un plancher relevé au-dessus de la crue ne fait donc pas perdre de hauteur constructible.
Les règles par zone
| Zone | Extension d'une construction existante | Sous-sols et changement de destination |
|---|---|---|
| A, berges et pointes de l'île | Au-dessus de la cote de casier, dans la limite de 20 % de la surface de plancher existante ; jusqu'à 20 m² pour une construction de 30 à 100 m² (p. 12) | Nouvelle destination qui ne soit pas de l'habitation (p. 12) |
| B, centre urbain | Au-dessus de la cote : aucune limite ; sous la cote, 30 % de la surface de plancher existante à la date du PPRI, 20 m² pour une construction de 30 à 66 m², jamais sous le terrain naturel (p. 15) | Sous-sols interdits sauf stationnement ; pas d'habitation sous la cote, sauf duplex et amélioration des logements existants (p. 14-15) |
| C, centre de l'île | Au-dessus de la cote : aucune limite ; sous la cote, 20 % de la surface existante, 20 m² pour une construction de 30 à 100 m² ; emprise des constructions d'habitation et de bureaux limitée à 40 % sur un terrain de plus de 2 500 m² (p. 17-18) | Sous-sols interdits sauf stationnement ; pas d'habitation sous la cote (p. 17-18) |
PPRI de la Seine dans les Hauts-de-Seine, règlement modifié approuvé le 11 juillet 2022, pages sur 27.[2] Le règlement de 2022 n'est pas annexé au PLU, qui contient celui de 2004 : nous appliquons la version modifiée.[4]
Règlement du PPRI modifié le 11 juillet 2022, p. 15 sur 27. [2]« Toute extension de bâtiment doit respecter les règles applicables aux constructions nouvelles. Cependant, des extensions de surfaces de planchers existants sous la cote de casier peuvent être autorisées au-dessous de cette cote, dans la limite de 30 % de la surface de plancher totale existante à la date d'approbation du PPRI. »
Rez-de-chaussée, sous-sols, jardins
- Rez-de-chaussée transformé en logement. Un commerce, un bureau ou un garage ne devient un logement que si son plancher est au-dessus de la cote de casier, sauf duplex en zone B.[2]
- Sous-sol aménagé. Le PPRI réserve les sous-sols au stationnement en zones B et C ; le PLU interdit en outre les cours anglaises (p. 111).[2][6] Une salle de jeux ou un logement en sous-sol n'est donc pas envisageable en zone inondable.
- Caves et locaux techniques. Sous la cote, ils se placent en cuvelage étanche jusqu'à cette cote, avec compensation du volume.[2]
- Berges. « Une servitude de halage, ou à minima de marchepied, […] s'applique sur la totalité des berges de la commune ».[1]
Géorisques recense à Neuilly neuf arrêtés de catastrophe naturelle « inondations et/ou coulées de boue », pour des événements de 1992 à 2020, dont ceux de mai 2016 et de janvier 2018.[7]
Le dossier et le contrôle
Le PPRI comprend des règles d'urbanisme, qui peuvent motiver un refus de permis, et des règles de construction, que le demandeur s'engage à respecter ; pour les constructions concernées, le dossier de permis est assorti d'une notice décrivant les mesures retenues.[2] Le permis d'une maison individuelle prévoit une pièce dédiée quand un plan de prévention des risques exige une étude.[8]
Après les travaux, la mairie dispose de 5 mois, au lieu de 3, pour contester la conformité d'un projet situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques.[9]
Autres risques. Géorisques ne recense aucune cavité à Neuilly ; potentiel radon de niveau 1, sismicité très faible. Le pré-diagnostic donne l'exposition au retrait-gonflement des argiles pour votre adresse.[7]
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Questions fréquentes
Comment savoir si mon adresse est en zone inondable à Neuilly ?
Le pré-diagnostic affiche la servitude PM1 du PPRI quand la parcelle est dans son enveloppe ; la zone exacte (A, B ou C) et la cote de casier se lisent sur la carte réglementaire annexée au PLU.[4]
Peut-on agrandir une maison de l'île de la Jatte ?
Au centre de l'île (zone C) : oui au-dessus de la cote de casier, sans limite de surface au titre du PPRI ; sous la cote, dans la limite de 20 % de la surface existante. Sur les berges et les pointes (zone A) : au-dessus de la cote seulement, 20 % de l'existant au plus (20 m² pour une maison de 30 à 100 m²). Le PLU s'ajoute : 36 % d'emprise et 21 m en UCa, 12 % et 6,50 m en UCb (p. 81, 83).[2][6]
Peut-on créer une cave ou un parking en sous-sol ?
Un parking oui, en cuvelage étanche jusqu'à 2,5 m sous la cote de casier ; au-delà, il doit rester inondable, sauf îlot hors submersion. Les autres usages en sous-sol sont interdits en zones B et C.[2]
Voir aussi
Changement de destination
Bureau ou commerce en logement : déclaration ou permis, zones, linéaires commerciaux, zone inondable.
Extension
Déclaration ou permis selon la surface ; 36 % d'emprise, 80 % planté et 12 m des voisins en UD.
Surélévation
Un étage de plus : hauteur depuis le trottoir, distance à l'alignement opposé, un seul niveau de combles.
Après l'autorisation
Affichage, recours des voisins, ouverture de chantier, achèvement, validité.
Sources consultées (9)
- [1]PLU de Neuilly-sur-Seine, liste des servitudes d'utilité publique (DRIEA, édition du 5 avril 2019), dossier 92051_PLU_20260630. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [2]PPRI de la Seine dans les Hauts-de-Seine : note de présentation et règlement modifiés, approuvés par arrêté préfectoral du 11 juillet 2022 (servitude PM1, Géoportail de l'urbanisme ; pages du règlement numérotées sur 27). data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/130029325_SUP_92_PM1/8aa6f3ac2a3c4…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [3]API Carto de l'IGN, enveloppe du PPRI de la Seine dans les Hauts-de-Seine (PM1) et informations « PPRI Casier Z NGF » du PLU ; surfaces calculées par nos soins. apicarto.ign.fr/api/gpu/assiette-sup-s?partition=130029325_SUP_92_PM1. Consulté le 26 octobre 2026.
- [4]PLU de Neuilly-sur-Seine, annexes : PPRI de la Seine de 2004 et carte de Neuilly (p. 126 du PDF), classement sonore des voies, périmètres portés à titre d'information (p. 158 du PDF), dossier 92051_PLU_20260630. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [5]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : zonage, prescriptions et informations du PLU de Neuilly-sur-Seine (partition DU_92051) ; surfaces calculées par nos soins, voirie comprise. apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba?partition=DU_92051. Consulté le 26 octobre 2026.
- [6]PLU de Neuilly-sur-Seine, pièce n° 4 : règlement et annexes au règlement (pages imprimées entre parenthèses dans le texte), version de la modification simplifiée n° 6 approuvée le 30 juin 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [7]API Géorisques : requêtes rga, radon, zonage_sismique, cavites, gaspar (risques et arrêtés de catastrophe naturelle) et ssp pour la commune 92051. georisques.gouv.fr/api/v1/zonage_sismique?code_insee=92051. Consulté le 26 octobre 2026.
- [8]Formulaire cerfa n° 13406*17 et bordereau des pièces PCMI (copie publiée par la commune de Joué-lès-Tours). jouelestours.fr/wp-content/uploads/2026/07/cerfa_13406-17_-permis-de-c…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [9]service-public.fr, fiche F1997 « Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) », vérifiée le 7 juillet 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1997. Consulté le 23 octobre 2026.
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