Villas, allées et squares de Neuilly-sur-Seine : la zone UE et ses 26 plans masses
Villa Madrid, square du Roule, avenue du Château, allée des Tilleuls : à Neuilly, 26 ensembles de maisons de ville ont chacun leur plan masse. La règle n'y est pas dans un article, mais dans un dessin.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
La zone UE réunit les plans masses « déterminés spécifiquement pour chaque "villas" "allées" "avenues" et ensemble de maisons de ville dont les constructions sont exclusivement réservées à l'habitation résidentielle » (p. 121). L'implantation, l'emprise au sol et la hauteur y sont fixées par la planche de chaque villa (p. 126-127).[1] S'y ajoutent souvent le cahier des charges du lotissement, document privé que le règlement réserve, et le site inscrit, qui couvre près de la moitié de la zone.[1][2]
Une règle dessinée
Le règlement décrit des ensembles « généralement organisés autour de voies privées perpendiculaires, sous la forme de lotissement dont l'ordonnancement est de qualité », qui « nécessitent des règles particulières adaptées à leur tissu » (p. 121).[1] Chaque planche, dessinée avec une échelle graphique, distingue des zones constructibles avec leur hauteur maximale, des marges de reculement et des zones non constructibles ; certaines imposent la construction à l'alignement.[1]
- « L'implantation des constructions se fait conformément aux dispositions de la planche graphique concernée » (p. 126).
- « L'emprise au sol des constructions est fixée par la planche graphique concernée » ; « La hauteur des bâtiments ne peut dépasser celle prévue sur la planche graphique concernée » (p. 127).
- Commerces, artisanat, bureaux, industrie et entrepôts sont interdits (p. 123).[1]
La hauteur de chaque villa
Nous avons relu une à une les légendes des 26 planches du règlement. Une même villa peut avoir plusieurs hauteurs selon les lots : le dessin dit lequel s'applique à votre maison.[1]
| Villa, allée ou square | Secteur | Hauteur maximale et mentions |
|---|---|---|
| Square Chézy | UEa | R+2+combles, moins de 15 m au faîtage ; une partie en rez-de-chaussée |
| Allée Borghèse | UEb | R+1+combles |
| Allée des Tilleuls | UEc | R+1+combles |
| Villa Pasteur | UEd | R+2 et 12 m au faîtage ; construction à l'alignement obligatoire |
| Rue Martin-de-Thézillat | UEe | R+1+combles |
| Avenue Philippe-Le-Boucher | UEf | R+2+combles ; une partie en rez-de-chaussée |
| Villa Méquillet | UEg | R+2+combles ; une partie en rez-de-chaussée |
| Square du Roule | UEh | R+3, 12 m à l'égout du toit et 14 m au faîtage ; alignement obligatoire |
| Square Perronet | UEi | R+3 et 13 m au faîtage |
| Villa du Roule | UEj | R+2+combles ; R+5 ; rez-de-chaussée réservé au stationnement |
| Avenue Céline | UEk | Du rez-de-chaussée à R+5 selon les lots |
| Villa Sainte-Foy | UEl | R+2+combles |
| Avenue Perronet | UEm | R+2+combles ; R+3+combles |
| Villa de l'Acacia | UEn | R+1+combles |
| Avenue du Château | UEp | R+4 ; R+5 |
| Rue de la Saussaye | UEq | R+2+combles |
| 29-31 rue Pauline-Borghèse | UEr | R+1+combles ; R+3+combles |
| Lotissement de l'avenue du Parc Saint-James | UEs | R+2+combles, 12 m à l'égout du toit et 15 m au faîtage |
| Villa Madrid | UEt | R+2+combles, 12 m à l'égout et 15 m au faîtage ; une partie en rez-de-chaussée + combles |
| Allée Pierre-Chalons | UEu | R+1 |
| Îlot Maillot | UEv | R+2+combles ou R+3 |
| Boulevard du Général-Kœnig, du 47 au 75 (secteur n° 1) | UEw | R+2+combles ; une partie en rez-de-chaussée ; alignement obligatoire |
| Rue Victor-Daix et rue de Longpont (secteur n° 2) | UEx | R+3 ; emprise au sol limitée à 60 % de la parcelle ; alignement obligatoire |
| Villa des Peupliers | UEy | Hauteur lot par lot sur le plan (de R+1 à R+4) ; alignement obligatoire |
| Villa de Villiers | UEz | Hauteur lot par lot sur le plan (rez-de-chaussée, R+1, R+1+combles) ; alignement obligatoire |
| Rue Charles-Bernard-Metman | UE Aa | R+2+combles ; une partie en rez-de-chaussée |
Règlement du PLU de Neuilly-sur-Seine, planches de la zone UE (pages 136 à 161 du PDF, sans numéro imprimé), relues le 26 octobre 2026.[1] « R+2+combles » : rez-de-chaussée, deux étages et combles ; un seul niveau habitable est admis dans les combles (p. 143).
Façades, toitures et clôtures
| Sujet | Règle | Page |
|---|---|---|
| Pierre | « La pierre doit rester apparente » ; chaînages, arcs, voussures et plates-bandes sont conseillés | 128 |
| Enduits | Finement lissés ou moulurés ; les crépis dits « rustiques » sont interdits | 128 |
| Brique | Soigneusement rejointoyée, elle « ne doit jamais recevoir aucun enduit ni peinture » | 128 |
| Baies | Respecter « l'équilibre existant entre les pleins et les vides » | 128 |
| Modifications | Elles « ne doivent pas être faites au coup par coup, mais en tenant compte de la composition d'ensemble de l'édifice » | 129 |
| Climatisation | Interdite sur rue | 128 |
| Clôture sur voie | Mur bahut de 1,20 m au plus, surmonté d'une grille en fer peinte de couleur sombre, 2,20 m au total, « sauf dispositions particulières du cahier des charges existant » | 129 |
| Clôture en limite | 3 m au plus au-delà de la marge de reculement | 130 |
| Stationnement | Villa Madrid, avenue du Château, avenue du Parc Saint-James : une superficie de stationnement égale à 15 % de la surface de plancher construite, dans les bâtiments ou en sous-sol | 130 |
| Espaces libres | Traités en espace d'agrément, 1 m de terre au moins | 131 |
Règlement du PLU, zone UE, pages imprimées.[1]
Le cahier des charges et la copropriété de la villa
L'article 11 de la zone renvoie trois fois au cahier des charges du lotissement, notamment pour les clôtures.[1] Ce document privé n'est pas publié avec le PLU : il se demande au syndic ou à l'association syndicale de la villa. Ses règles s'ajoutent à celles du PLU, et elles peuvent être plus strictes.
Pour un projet dans une villa, nous vous demandons le cahier des charges et, s'il existe, le règlement de l'association syndicale. Les travaux sur les voies et les clôtures communes relèvent de leur accord, comme les parties communes d'un immeuble.
_-_2023-07-01_-_3.jpg){kind=link}
Site inscrit, bonus et points à vérifier
- Site inscrit. D'après nos calculs sur les données du Géoportail, 46 % de la surface de la zone UE est dans le site inscrit des quartiers urbains : l'Architecte des Bâtiments de France y est consulté et les travaux ne commencent pas avant 4 mois à compter du dépôt.[2][3][4]
- Bonus de 20 % pour l'habitation. Le règlement l'ouvre « sur tout le territoire communal » (p. 10), mais la couche de cette prescription sur le Géoportail ne couvre qu'une très petite part de la zone UE.[1][5] Nous faisons confirmer par le service instructeur qu'il s'applique à votre lot avant d'en tenir compte.
- Rue du Bois-de-Boulogne. Les maisons du côté pair, que montre la photo de la page d'accueil, sont en zone UE et dans le site inscrit, au bord du lotissement de l'avenue du Parc Saint-James.[5][2]
Questions fréquentes
Comment savoir si ma maison est dans une villa de la zone UE ?
Le pré-diagnostic affiche la zone du PLU de votre parcelle ; la planche de la villa donne ensuite la hauteur et l'emprise de votre lot.[1]
Puis-je surélever ma maison dans une villa ?
Seulement jusqu'à la hauteur portée sur la planche pour votre lot ; un lot dessiné en « rez-de-chaussée » ne se surélève pas (p. 127).[1] Le cahier des charges du lotissement peut ajouter ses propres limites.
Voir aussi
Clôtures et démolition
Mur bahut de 0,80 m, grille, pas de palissade ; permis de démolir partout.
Hôtel particulier (zone UD)
36 %, 80 % planté, 12 m des voisins, bâtiments « référence » : agrandir en zone UD.
Site inscrit et monuments
Un tiers de la commune en site inscrit, 9 monuments, l'Architecte des Bâtiments de France.
Surélévation
Un étage de plus : hauteur depuis le trottoir, distance à l'alignement opposé, un seul niveau de combles.
Sources consultées (6)
- [1]PLU de Neuilly-sur-Seine, pièce n° 4 : règlement et annexes au règlement (pages imprimées entre parenthèses dans le texte), version de la modification simplifiée n° 6 approuvée le 30 juin 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [2]API Carto de l'IGN, assiette de la servitude AC2 « Ensemble de quartiers urbains » (AC2_SI6868) ; surface et part de chaque zone calculées par nos soins. apicarto.ign.fr/api/gpu/assiette-sup-s?partition=130029325_SUP_R11_AC2. Consulté le 26 octobre 2026.
- [3]PLU de Neuilly-sur-Seine, liste des servitudes d'utilité publique (DRIEA, édition du 5 avril 2019), dossier 92051_PLU_20260630. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [4]Code de l'urbanisme, article R*425-30, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054481633. Consulté le 26 octobre 2026.
- [5]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : zonage, prescriptions et informations du PLU de Neuilly-sur-Seine (partition DU_92051) ; surfaces calculées par nos soins, voirie comprise. apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba?partition=DU_92051. Consulté le 26 octobre 2026.
- [6]service-public.fr, fiche F35336 « Changement de destination ou d'usage d'un bâtiment » (cite C. urb. R151-27 à R151-29, R*421-14, R*421-17 ; CCH L631-7 à L631-10), vérifiée le 24 avril 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35336. Consulté le 23 octobre 2026.
Votre projet commence par une adresse
Le pré-diagnostic lit les bases publiques pour votre parcelle ; l'architecte vous répond ensuite par email.