Agrandir sa maison à Neuilly-sur-Seine (92200)

Les seuils se lisent sur la surface créée, qu'il s'agisse de surface de plancher ou d'emprise au sol. Le PLU de Neuilly ne compte que des zones urbaines : le seuil de 40 m² s'applique partout.^[1][3]

1. 0 m²Pas d'autorisation pour la surfacemais déclaration préalable si l'aspect extérieur change
2. 5 m²Déclaration préalable
3. 20 m²Déclaration préalablepermis si le total dépasse 150 m² de surface de plancher
4. 40 m²Permis de construire

Le seuil se lit sur la surface de plancher ou l'emprise au sol créée. Le PLU de Neuilly ne compte que des zones urbaines : le seuil de 40 m² vaut partout. Une construction nouvelle détachée de la maison suit d'autres seuils (20 m²).^[5][6][3][7]

Calculs faits d'après les seuils des fiches officielles.^[1][2] Dans le site inscrit, les travaux ne peuvent pas commencer avant 4 mois à compter du dépôt.^[8]

L'autorisation n'est accordée que si l'extension respecte le règlement du secteur. Trois notions du lexique comptent particulièrement :^[3]

• Baies principales : « Baies éclairant une pièce destinée au séjour, au sommeil ou au travail » ; une cuisine, une salle de bains ou un escalier n'ont que des baies secondaires (p. 142).
• Façade : « Un décroché de façade de 1 mètre crée une partie de façade indépendante » ; chaque partie a alors sa propre règle de recul (p. 147).
• Extension : un agrandissement de dimensions inférieures à l'existant, par surélévation, excavation ou agrandissement, avec « un lien physique et fonctionnel » (p. 147).

Règlement du PLU, pages imprimées entre parenthèses.^[3] La hauteur se mesure depuis la cote médiane du trottoir, ou depuis la cote de casier du PPRI quand le terrain est plus bas. Les bandes de 15 m, les marges de reculement et les bâtiments « référence » se lisent sur le plan de zonage : l'architecte les relève pour votre adresse lors de l'étude du projet.

Ce que le règlement admet en plus

Cas type, pas une réalisation : une maison en zone UDb, sur un terrain de 600 m², 20 m de large sur 30 m de profondeur, sans marge de reculement ni emplacement réservé ; la maison occupe 120 m² au sol.

Emprise maximale : 36 % × 600 m²

216 m²

Emprise déjà construite

− 120 m²

Emprise encore disponible, avant les autres règles

96 m²

Terrain non bâti après une extension de 40 m² au sol : 600 − 160

440 m²

Dont à planter, 80 %

352 m² au moins

Règlement du PLU, zone UD, p. 107 et 118. Avec les 352 m² plantés et les 160 m² bâtis, il reste 88 m² pour les allées, la terrasse et une éventuelle piscine.

Reste la règle des limites. Une extension de 4 m de haut dont la façade latérale porte une fenêtre de séjour doit s'écarter de la limite d'au moins sa hauteur, 12 m au minimum et 1/6 de la largeur : ici, 12 m. Sur 20 m de large, elle ne peut pas être à 12 m des deux limites à la fois (p. 102).^[3] Les solutions courantes : un mur aveugle côté voisin, une façade vitrée tournée vers le fond du jardin si la profondeur le permet, ou l'implantation en limite dans les 15 premiers mètres depuis l'alignement : sur une seule limite pour un terrain de 18 à 20 m de large comme celui-ci, en gardant 1/6 de la largeur (3,33 m) de l'autre côté ; sur les deux limites pour un terrain de 18 m de large au plus ; ou en adossement à une construction voisine en bon état ou à un mur d'au moins 5 m de haut (p. 102-103).^[3]

En zone UD, les places se réalisent « à l'intérieur des constructions ou en sous-sol » (p. 115). Pour l'existant, seuls les besoins nouveaux sont comptés, mais « aucune place de stationnement existante […] ne peut être supprimée sans être remplacée » (p. 117-118).^[3] Une extension qui prend la place d'un garage doit donc prévoir une place ailleurs dans la construction.

Dans la zone inondable, s'ajoutent les règles du PPRI : plancher neuf au-dessus de la cote de casier, sous-sol réservé au stationnement. Le guide de la zone inondable les détaille.^[10]

Le code civil impose ses propres distances pour une ouverture donnant sur le terrain voisin : 1,90 m en vue droite et 0,60 m en vue oblique, sauf accord du voisin.^[11] Ces règles s'ajoutent à celles du PLU, bien plus exigeantes en zone UD.

Le PLU admet une distance moindre quand deux voisins créent, par acte authentique, une servitude de cour commune (p. 105).^[3] Une fois l'autorisation affichée, les voisins disposent de 2 mois pour la contester devant le juge, 1 mois pour un recours gracieux.^[12][13]

Une extension est soumise à la réglementation environnementale RE2020 sur sa seule partie nouvelle. Pour une maison, selon la surface de référence : moins de 50 m², des exigences de moyens, élément par élément ; de plus de 50 à moins de 80 m², des exigences allégées ; à partir de 80 m², la RE2020 complète.^[14][15] Pour un permis, l'attestation de prise en compte est jointe au dépôt.^[16] L'assurance dommages-ouvrage se souscrit avant le début des travaux.^[17]

Une extension close et couverte crée de la surface taxable : 1 011 € par m² en Île-de-France en 2026, multiplié par les taux, dont 5 % pour la part communale de Neuilly.^[18][19] Le calcul détaillé, avec un cas type.