Maison et hôtel particulier en zone UD à Neuilly-sur-Seine : la règle des 12 m et les bâtiments « référence »
Neuilly ne compte plus que 863 maisons, souvent regroupées en maisons de ville, en villas ou en ensembles d'hôtels particuliers. En zone UD, trois règles décident d'un agrandissement : l'emprise, le jardin planté et la distance aux voisins.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
En zones UDb et UDc, une façade qui porte des fenêtres de séjour, de chambre ou de bureau doit s'écarter des limites latérales d'au moins sa hauteur, 12 m au minimum et 1/6 de la largeur du terrain ; l'emprise au sol est limitée à 36 % et 80 % du terrain non bâti doit être planté (p. 102, 107, 118).[3] La hauteur est de 12 m et R+3 en UDc, 15 m et R+4 en UDb (p. 109). Quand la maison est un bâtiment « référence », sa conservation peut être imposée et ses extensions ne doivent pas en altérer le caractère (p. 104, 113).[3]
Hôtels particuliers, villas et jardins
L'INSEE compte 863 maisons à Neuilly en 2023, soit 2,5 % des logements.[4] Le rapport de présentation du PLU décrivait déjà leur raréfaction : depuis les années 1950, la mutation s'opère « par la construction d'immeubles collectifs sur des parcelles occupées par des hôtels particuliers (quartiers Saint-James et du Parc d'Orléans) » ; les maisons restantes sont « le plus souvent regroupées en maisons de ville, "villas" implantées le long d'une voie privée ou ensembles d'hôtels particuliers ».[1]
- Parc d'Orléans : « Loti à partir de 1856 sur l'ancien parc du domaine d'Orléans », ce quartier de « plaisance » était prévu « pour accueillir des maisons ou hôtels particuliers entourés de leur jardin ».[1]
- Longchamp et Saint-James : loti à l'emplacement des parcs du château de Madrid et de la Folie Saint-James, « un quartier de "villégiature" avec hôtels, villas et petits immeubles entourés de jardins ».[1]
Le règlement de la zone UD le dit d'emblée : « La protection et la mise en valeur d'hôtels particuliers et de bâtiments collectifs remarquables, regroupés sous l'appellation bâtiments "référence" […] est recherchée dans toute la zone UD » (p. 94). Il ajoute que la mise en valeur des espaces bâtis « doit être accompagnée de celle des espaces non-bâtis », « en particulier en ce qui concerne les jardins entourant les hôtels particuliers » (p. 113).[3]
La règle des 12 m
Version de la modification simplifiée n° 6 du 30 juin 2026. [3]Vis-à-vis des limites latérales, la distance d'une façade comportant des baies principales doit être « au moins égale à la hauteur de cette façade avec un minimum de 12 mètres et de 1/6ème de la largeur de l'unité foncière ». Sans baie principale, elle est « au moins égale au 1/6ème de la largeur de l'unité foncière, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres ».
- Les baies principales éclairent une pièce de séjour, de sommeil ou de travail ; quand une pièce a des baies sur plusieurs façades, ce sont celles de la façade la plus vitrée (p. 142).[3]
- Au fond du terrain, une façade avec baies principales est aussi à 12 m au moins ; sans baie principale, à la moitié de sa hauteur et 3 m au moins (p. 103).[3]
- Un rez-de-chaussée qui fait face à un mur ou une clôture d'au moins 5 m de haut peut être à 9 m (p. 102).[3]
- Deux voisins peuvent réduire ces distances par une servitude de cour commune, établie par acte authentique (p. 105).[3]
| Secteur | Emprise au sol | Hauteur | Limites séparatives |
|---|---|---|---|
| UDb Résidentiel aux grands jardins | 36 % du terrain ; non limitée dans la bande de 15 m du plan (p. 107) | 15 m et R+4 ; R+5 (18 m) ou R+6 (21 m) dans les bandes de 15 m portées au plan ; jamais plus que la distance à l'alignement opposé (p. 109) | Façade avec baies principales : au moins sa hauteur, 12 m au minimum et 1/6 de la largeur du terrain ; sans baie principale : 1/6 de la largeur, 3 m au minimum (p. 102) |
| UDc Saint-James et Madrid | 36 % du terrain (p. 107) | 12 m et R+3 ; R+5 ou R+6 dans les bandes de 15 m du plan ; jamais plus que la distance à l'alignement opposé (p. 109) | Comme en UDb : 12 m au minimum devant une façade avec baies principales (p. 102) |
| UDa Secteur résidentiel intermédiaire | 55 % ; 100 m² au moins pour un terrain sur rue (p. 107) | 21 m et R+6 (p. 109) | Dans la bande de 20 m : en limite ou en retrait ; au-delà : au moins la hauteur et 12 m devant des baies principales, la moitié de la hauteur et 3 m sinon (p. 101-102) |
Règlement du PLU, pages imprimées entre parenthèses.[3] La hauteur se mesure depuis la cote médiane du trottoir, ou depuis la cote de casier du PPRI quand le terrain est plus bas. Les bandes de 15 m, les marges de reculement et les bâtiments « référence » se lisent sur le plan de zonage : l'architecte les relève pour votre adresse lors de l'étude du projet.
Cas type : un hôtel particulier en UDc
Cas type, pas une réalisation : un hôtel particulier en zone UDc, sur un terrain de 1 000 m² et 25 m de large, sans marge de reculement ; la maison occupe 280 m² au sol, sur R+2 et combles, avec 13 m au faîtage.
- Emprise maximale : 36 % × 1 000 m²
- 360 m²
- Emprise disponible : 360 − 280
- 80 m²
- Retrait latéral d'une façade avec baies principales : le plus grand de 12 m et 25 ÷ 6
- 12 m
- Hauteur maximale en UDc
- 12 m et R+3
- Hauteur existante : au-dessus de 12 m, sous les 14 m admis si chaque niveau a plus de 2,50 m sous plafond
- 13 m
Règlement du PLU, zone UD, p. 102, 107 et 109 ; existant non conforme, p. 12 ; bâtiment référence, p. 110.
Si chaque niveau a plus de 2,50 m sous plafond, la hauteur maximale est portée à 14 m, sans niveau supplémentaire (p. 109) : la maison reste dans la règle.[3] Sinon, elle la dépasse déjà : depuis juin 2026, les travaux sur une construction non conforme ne doivent pas aggraver sa non-conformité (p. 12), et une surélévation ne peut passer que par la dérogation de l'article L. 152-6, que le maire accorde ou non.[3][5] Une extension au sol de 80 m² au plus reste envisageable, à 12 m des limites pour une façade de séjour, ou plus près avec une façade sans baie principale. Si la conservation d'un bâtiment « référence » est imposée, il peut être maintenu dans sa hauteur existante (p. 110).[3]
Les bâtiments « référence »
Le PLU protège, au titre de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, des hôtels particuliers et des immeubles qu'il appelle bâtiments « référence » : « Édifice ayant une architecture de qualité réalisée par des architectes ayant acquis une grande renommée, édifice dont les caractères sont représentatifs d'un style ou d'un courant architectural, édifice qui marque une ponctuation dans le tissu urbain » (p. 142).[3] Le rapport de présentation cite Sauvage, Roux-Spitz, Joachim Richard, Navarre et Rousselot ou Lods ; ils sont figurés au plan par une pastille rouge.[1] Le plan du Géoportail compte 368 points de patrimoine bâti protégé.[6]
| Sujet | Règle | Page |
|---|---|---|
| Conservation | « La conservation des bâtiments référence peut être imposée en tout ou en partie » ; la restauration doit « conserver ou restituer les dispositions architecturales spécifiques à leur époque » | 113 |
| Extension | Selon les règles de la zone, « sans altérer le caractère du bâtiment "référence" lui-même » | 104 |
| Toiture | Toitures modifiées et toitures des extensions dans la composition des toitures existantes ; climatisation dans le volume des toitures | 114 |
| Maisons jumelles | Les constructions semblables groupées deux à deux, en bande ou en vis-à-vis « doivent conserver ou retrouver les similitudes exactes de composition » | 114 |
| Clôtures | Les clôtures caractéristiques de leur style sont conservées | 115 |
| Hauteur | Le bâtiment peut être réhabilité ou maintenu dans sa hauteur existante | 110 |
| Reconstruction | Pas de reconstruction à l'identique après démolition, sauf sinistre ou péril | 8 |
Règlement du PLU de Neuilly-sur-Seine, pages imprimées.[3] Un ravalement sur un bâtiment « référence » demande une déclaration préalable, comme dans le site inscrit.[7]
Site inscrit et monuments
D'après nos calculs sur les données du Géoportail, le site inscrit des quartiers urbains couvre 72 % du secteur UDc et 33 % du secteur UDb.[8] L'Architecte des Bâtiments de France y est consulté sur tout projet ; son avis est simple, sauf pour un permis de démolir.[9] Les travaux ne peuvent pas commencer avant 4 mois à compter du dépôt.[10]
En 2024, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté les recours contre le permis d'une maison neuve, en zone UD et dans le site inscrit, à moins de 500 m des maisons Jaoul et de la maison Charcot. Il a jugé que l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France y était un « avis simple qui ne lie pas l'autorité compétente », et que la demande « n'avait pas à être soumise à l'avis conforme » de l'architecte des Bâtiments de France.[11] Être à moins de 500 m d'un monument ne suffit pas : c'est la covisibilité qui fait entrer un terrain dans les abords.[12]
Préparer le projet
Retrouver les plans d'origine. Les archives d'urbanisme antérieures à 1983 sont conservées au 21 rue Louis-Philippe et se consultent sur rendez-vous, du lundi au vendredi de 14 h 30 à 17 h, à l'hôtel de ville ; une adresse dédiée reçoit les demandes : archivdoc@ville-neuillysurseine.fr.[13] Elles servent aussi à prouver qu'une construction a été régulièrement édifiée.
Relever les pastilles du plan. Bande de 15 m « ordre continu » ou « discontinu », marge de reculement, bâtiment « référence », arbre remarquable, espace boisé classé : ces prescriptions se lisent sur le plan de zonage, parcelle par parcelle.[3][6]
Garder les arbres. En zone UD, il faut deux arbres de haute tige, qui atteignent au moins 15 m à l'âge adulte, par 100 m² de terrain non bâti ; un arbre abattu est remplacé en nombre équivalent (p. 118, 141).[3]
Nous partons des plans d'archives quand vous pouvez les obtenir, nous relevons les prescriptions du plan pour votre parcelle, puis nous dessinons l'extension dans l'enveloppe qui reste : emprise, retraits devant chaque baie, hauteur depuis le trottoir. Le relevé de l'existant n'est pas compris dans nos forfaits ; un géomètre-expert le réalise si les plans manquent.
Questions fréquentes
Ma maison est-elle un bâtiment « référence » ?
Puis-je ajouter une véranda à mon hôtel particulier ?
Dans la limite des 36 % d'emprise et des 80 % de jardin planté en UDb et UDc. Si ses vitrages éclairent le séjour, ils peuvent être lus comme des baies principales, avec un retrait de 12 m (p. 102, 107, 118, 142).[3] Nous faisons préciser ce point au service instructeur.
Voir aussi
Extension
Déclaration ou permis selon la surface ; 36 % d'emprise, 80 % planté et 12 m des voisins en UD.
Surélévation
Un étage de plus : hauteur depuis le trottoir, distance à l'alignement opposé, un seul niveau de combles.
Site inscrit et monuments
Un tiers de la commune en site inscrit, 9 monuments, l'Architecte des Bâtiments de France.
Villas et allées (UE)
26 villas sous plan masse : la hauteur de chaque lot, le cahier des charges, la clôture.
Sources consultées (14)
- [1]PLU de Neuilly-sur-Seine, rapport de présentation (2013), dossier 92051_PLU_20260630. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [2]PLU de Neuilly-sur-Seine, orientations d'aménagement et de programmation, dossier 92051_PLU_20260630. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [3]PLU de Neuilly-sur-Seine, pièce n° 4 : règlement et annexes au règlement (pages imprimées entre parenthèses dans le texte), version de la modification simplifiée n° 6 approuvée le 30 juin 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [4]INSEE, dossier complet de la commune de Neuilly-sur-Seine (92051), tableaux POP T2, LOG T1, LOG T3, LOG T8 et LOG T10 (recensement de 2023), paru le 27 août 2026. insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-92051. Consulté le 26 octobre 2026.
- [5]Code de l'urbanisme, article L152-6, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000052866792. Consulté le 23 octobre 2026.
- [6]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : zonage, prescriptions et informations du PLU de Neuilly-sur-Seine (partition DU_92051) ; surfaces calculées par nos soins, voirie comprise. apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba?partition=DU_92051. Consulté le 26 octobre 2026.
- [7]Code de l'urbanisme, article R*421-17-1, version en vigueur depuis le 1er avril 2017. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000034355380. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]API Carto de l'IGN, assiette de la servitude AC2 « Ensemble de quartiers urbains » (AC2_SI6868) ; surface et part de chaque zone calculées par nos soins. apicarto.ign.fr/api/gpu/assiette-sup-s?partition=130029325_SUP_R11_AC2. Consulté le 26 octobre 2026.
- [9]PLU de Neuilly-sur-Seine, liste des servitudes d'utilité publique (DRIEA, édition du 5 avril 2019), dossier 92051_PLU_20260630. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [10]Code de l'urbanisme, article R*425-30, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054481633. Consulté le 26 octobre 2026.
- [11]Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, jugement n° 2107782 - 2110508 du 4 octobre 2024 (permis de construire d'une maison, Neuilly-sur-Seine). cergy-pontoise.tribunal-administratif.fr/content/download/219044/docum…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [12]Code du patrimoine, article L621-30, version en vigueur depuis le 9 juillet 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032860394. Consulté le 23 octobre 2026.
- [13]Ville de Neuilly-sur-Seine, « Les démarches d'urbanisme » (service, guichet numérique, ravalement, archives), page mise à jour le 6 septembre 2024. neuillysurseine.fr/page/les-demarches-durbanisme. Consulté le 26 octobre 2026.
- [14]Code du patrimoine, article L632-2, version en vigueur depuis le 12 mars 2023. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047303113. Consulté le 23 octobre 2026.
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