Transformer un local en logement à Neuilly-sur-Seine (92200)
Un rez-de-chaussée commercial, un bureau ou un garage devenu logement : deux régimes se superposent, la destination au titre de l'urbanisme et l'usage au titre du code de la construction. À Neuilly, le PLU et le PPRI ajoutent leurs propres interdits.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
Passer d'une destination à une autre, par exemple d'un bureau à un logement, demande une déclaration préalable si la façade et la structure porteuse ne changent pas, et un permis de construire dans le cas contraire.[1] Le PLU de Neuilly doit admettre la nouvelle destination : les bureaux sont interdits en zone UD, sauf restructuration de bureaux existants en UDb, et les villas UE sont réservées à l'habitation (p. 96-97, 123).[2] Louer en courte durée un logement qui n'est pas sa résidence principale est un changement d'usage que la délibération municipale du 21 novembre 2013 n'autorise pas.[3]
Destinations et sous-destinations
Le code de l'urbanisme classe les constructions en 5 destinations, divisées en sous-destinations. La liste a été complétée en 2023 par les sous-destinations « cuisine dédiée à la vente en ligne » et « lieux de culte ».[1][4]
| Destination | Sous-destinations |
|---|---|
| Exploitation agricole et forestière | Exploitation agricole ; exploitation forestière |
| Habitation | Logement ; hébergement |
| Commerce et activités de service | Artisanat et commerce de détail ; restauration ; commerce de gros ; activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle ; cinéma ; hôtels ; autres hébergements touristiques |
| Équipements d'intérêt collectif et services publics | Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés ; locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés ; établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale ; salles d'art et de spectacles ; équipements sportifs ; lieux de culte ; autres équipements recevant du public |
| Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire | Industrie ; entrepôt ; bureau ; centre de congrès et d'exposition ; cuisine dédiée à la vente en ligne |
Le règlement de zone reste rédigé avec l'ancienne nomenclature (« bureaux », « artisanat », « hébergement hôtelier ») ; depuis juin 2026, un tableau des dispositions générales la fait correspondre aux destinations et sous-destinations actuelles (p. 12).[2][5] C'est ce tableau qui permet de remplir le formulaire.
Déclaration préalable ou permis
| Situation | Autorisation |
|---|---|
| Changement de destination sans modifier la façade ni la structure porteuse | Déclaration préalable |
| Changement de destination avec modification de la façade ou de la structure porteuse (fenêtre ou porte créée, agrandie, supprimée) | Permis de construire |
| Changement de sous-destination dans la même destination, sans travaux sur la façade ni la structure | Aucune formalité d'urbanisme |
| Changement de sous-destination avec travaux sur la façade ou la structure porteuse | Permis de construire |
| Garage d'une maison transformé en pièce de vie | Déclaration préalable de 5 à 40 m² ; permis au-delà de 40 m², ou de 20 m² si la maison dépasse ensuite 150 m² ; déclaration dès que l'aspect extérieur change |
Sources : article R*421-14 du code de l'urbanisme et fiches officielles sur le changement de destination, la transformation d'un local en logement et le garage.[6][1][7][8]
Quand le permis est exigé, l'architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher, et toujours pour une société.[9]
Ce que chaque zone admet
| Zone | Règle | Page |
|---|---|---|
| UD (UDa, UDb, UDc) | Bureaux, industrie et entrepôts interdits ; en UDb, la restructuration ou la reconstruction de bureaux existants est admise sous conditions | 96-97 |
| UE (villas) | Commerces, artisanat, bureaux, industrie et entrepôts interdits : constructions « exclusivement réservées à l'habitation résidentielle » | 121, 123 |
| UAa2 | Bureaux et commerces limités au tiers de la surface de plancher dans la bande de 20 m de l'avenue | 18 |
| UL | Habitation interdite | 135 |
| Linéaires commerciaux du plan | Commerce ou artisanat transformé en bureaux interdit, pour les locaux ouverts sur le linéaire, dans une bande de 5 m depuis la façade | 11 |
Règlement du PLU, version de juin 2026, pages imprimées.[2] La règle des linéaires commerciaux vise le passage en bureaux ; elle ne cite pas le passage en logement.
Le changement d'usage et les meublés de tourisme
L'usage relève du code de la construction et de l'habitation, pas du code de l'urbanisme : en principe libre, il est soumis à autorisation dans certaines communes.[1] Le PLU de Neuilly renvoie aux délibérations : « Toute demande de changement d'usage devra se conformer aux délibérations du Conseil Municipal modifiées par le Conseil de Territoire de l'Etablissement Public Territorial Paris Ouest La Défense » (p. 11).[2]
La ville écrit que louer en courte durée un logement qui n'est pas la résidence principale constitue « un changement d'usage non autorisé par la délibération municipale n°22 du 21 novembre 2013 ». L'exception vaut « dès lors que ce logement est la résidence principale du loueur ».[3] Le changement d'usage ne fait pas partie de nos dossiers ; nous vous signalons seulement s'il se pose.
Les points qui bloquent souvent
- Zone inondable. Dans le PPRI de la Seine, en zone B, la nouvelle destination sous la cote de casier ne peut pas être de l'habitation, « à l'exception des duplex et des travaux visant à l'amélioration de l'hygiène ou du confort des logements existants » ; en zone C, sur l'île de la Jatte, pas d'habitation sous la cote ; en zone A, pas d'habitation du tout.[10] À Neuilly, la cote de casier va de 30,20 à 30,60 m NGF.[11]
- Stationnement. En zone UD, les places se réalisent à l'intérieur des constructions ou en sous-sol ; pour l'existant, seuls les besoins nouveaux sont comptés, et une place existante supprimée doit être remplacée (p. 115-118).[2]
- Garage. Le garage étant déduit de la surface de plancher, sa transformation en crée ; elle supprime aussi une place, à remplacer.[12][2]
- Copropriété. Le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble ; un projet qui s'en écarte demande une décision de l'assemblée générale.[7]
- Logement décent. Pour louer, la pièce principale doit faire au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou offrir un volume habitable d'au moins 20 m³.[13]
- Avenue Charles-de-Gaulle. Les rez-de-chaussée y suivent des règles de composition et de devanture précises en UAa (p. 33-36).[2]
La taxe d'aménagement d'une transformation
Depuis les autorisations délivrées à partir du 15 février 2025, la transformation de locaux non destinés à l'habitation en logements est taxable : « la surface transformée par ces opérations est incluse dans la surface taxable ». Elle bénéficie d'un abattement de 50 %, qui ne se cumule pas avec celui des 100 premiers m² de l'habitation principale.[14] La part communale de Neuilly est de 5 %.[11]
Questions fréquentes
Transformer un bureau en logement à Neuilly demande-t-il un permis ?
Transformer un garage en chambre est-il un changement de destination ?
Non, pas pour le garage d'une maison : un local accessoire a la même destination que la maison.[6] Mais le garage étant déduit de la surface de plancher, l'aménager en pièce de vie en crée : dispense jusqu'à 5 m², déclaration préalable au-delà (article R*421-17 g). Au-delà de 40 m², ou de 20 m² si la maison dépasse ensuite 150 m², l'article R*421-14 vise le permis, alors que la fiche officielle sur le garage n'indique pas de plafond : nous faisons confirmer le régime par la mairie.[15][8] À Neuilly, la place supprimée doit être remplacée, à l'intérieur ou en sous-sol (p. 115-118).[2]
Puis-je louer mon appartement en meublé de tourisme à Neuilly ?
S'il est votre résidence principale, oui selon la ville. Sinon, la location en courte durée est un changement d'usage que la délibération du 21 novembre 2013 n'autorise pas.[3]
Voir aussi
Zone inondable (PPRI)
Île de la Jatte et bords de Seine : zones A, B, C, cote de casier de 30,20 à 30,60 m NGF.
Copropriété
Assemblée générale d'abord, mairie ensuite : fenêtres, climatisation, terrasse, ravalement.
Fenêtres et façade
Menuiseries, persiennes, climatisation, fenêtre de toit, isolation : les règles d'aspect du PLU.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, le délai et le recours à l'architecte.
Sources consultées (15)
- [1]service-public.fr, fiche F35336 « Changement de destination ou d'usage d'un bâtiment » (cite C. urb. R151-27 à R151-29, R*421-14, R*421-17 ; CCH L631-7 à L631-10), vérifiée le 24 avril 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35336. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]PLU de Neuilly-sur-Seine, pièce n° 4 : règlement et annexes au règlement (pages imprimées entre parenthèses dans le texte), version de la modification simplifiée n° 6 approuvée le 30 juin 2026. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [3]Ville de Neuilly-sur-Seine, « La location des appartements ou maisons en meublés touristiques », publiée le 19 mai 2022. neuillysurseine.fr/page/la-location-des-appartements-ou-maisons-en-meu…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [4]Banque des Territoires (Localtis), « Réglementation des dark stores : après l'arrêt du Conseil d'État, le décret est enfin paru », 24 mars 2023. banquedesterritoires.fr/reglementation-des-dark-stores-apres-larret-du…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [5]PLU de Neuilly-sur-Seine, notice de présentation de la modification simplifiée n° 6, dossier 92051_PLU_20260630. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [6]Code de l'urbanisme, article R*421-14, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031764577. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]service-public.fr, fiche F2416 « Transformer un local professionnel ou commercial en logement », vérifiée le 9 mai 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2416. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]service-public.fr, fiche F36776 « Changer un garage en pièce de vie », vérifiée le 21 novembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36776. Consulté le 23 octobre 2026.
- [9]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [10]PPRI de la Seine dans les Hauts-de-Seine : note de présentation et règlement modifiés, approuvés par arrêté préfectoral du 11 juillet 2022 (servitude PM1, Géoportail de l'urbanisme ; pages du règlement numérotées sur 27). data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/130029325_SUP_92_PM1/8aa6f3ac2a3c4…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [11]PLU de Neuilly-sur-Seine, annexes : PPRI de la Seine de 2004 et carte de Neuilly (p. 126 du PDF), classement sonore des voies, périmètres portés à titre d'information (p. 158 du PDF), dossier 92051_PLU_20260630. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_92051/371062839c5454a4c882393ec…. Consulté le 26 octobre 2026.
- [12]Code de l'urbanisme, article R111-22, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031721274. Consulté le 23 octobre 2026.
- [13]service-public.fr, fiche F24611 « Sous-sol ou combles : peut-on en faire un logement pour y habiter ou le louer ? », vérifiée le 19 juin 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F24611. Consulté le 23 octobre 2026.
- [14]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [15]Code de l'urbanisme, article R*421-17, version en vigueur depuis le 22 février 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053561259. Consulté le 23 octobre 2026.
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